El tema de las licencias de construcción siempre ha sido un tema espinoso en España, en parte porque es ampliamente reconocido que una gran parte de los proyectos de construcción y remodelación tradicionalmente se han realizado sin las autorizaciones legales correctas. Tal vez los extranjeros pueden encontrar perdon por continuar desobedeciendo las reglas del mismo modo que muchos lugareños deciden hacerlo, pero un número cada vez mayor han optado por seguir la letra de la ley y obtener los permisos correctos para proyectos de remodelación o alteración de sus propiedades. Pero ¿qué dice la ley?
La ley que rige todas las obras construcción, de ambito autonomico, y por lo tanto proyectos de remodelación en una propiedad residencial está cubierto por una nueva ley que fue presentada en la Comunidad Valenciana en el año 2014 – Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (LOTUP). La LOTUP ha sido largamente esperada en Valencia, porque ha sido concebido en un intento de simplificar y unificar las distintas muchas leyes que rigen el desarrollo y construcción de la región; mucho pedir efectivamente dada la reputación infame en la prensa extranjera por abusos urbanísticos en la región de Valencia.
LOTUP ha supuesto cambios significativos en muchos aspectos de la ley y también ha habido algunos cambios en los permisos legales que se requieren para las obras de remodelación o alteración en propiedades residenciales. Básicamente existen dos alternativas – o una Licencia de Construcción formal o una Declaración Responsable.
Aparte de cualquier obra en un edificio protegido, catalogado, Bien de Interes Cultural (BIC) o en su entorno, están sujetos a licencia de obra (procedimiento anterior a la LOTUP):
- Las obras de construcción, edificación e implantación de instalaciones de nueva planta.
- Las obras de ampliación de toda clase de construcciones, edificios e instalaciones existentes.
- Las obras de modificación o reforma que afecten a la estructura de las construcciones, los edificios y las instalaciones de todas clases, cualquiera que sea su uso.
- La demolición de las construcciones.
- La modificación del uso de las construcciones, edificaciones e instalaciones, así como el uso del vuelo sobre los mismos.
- El levantamiento de muros de fábrica y el vallado, en los casos y bajo las condiciones estéticas que exijan las ordenanzas de los planes reguladoras de su armonía con el entorno.
- La ejecución de obras e instalaciones que afecten al subsuelo.
- La apertura de caminos, así como su modificación o pavimentación.
- La ubicación de casas prefabricadas, caravanas fijas, invernaderos e instalaciones similares, provisionales o permanentes.
- La construcción de presas, balsas, obras de defensa y corrección de cauces públicos, vías públicas o privadas y, en general, cualquier tipo de obras o usos que afecten a la configuración del territorio.
- Las talas y abatimiento de árboles que constituyan masa arbórea, espacio boscoso, arboleda o parque, a excepción de las autorizadas en el medio rural por los órganos competentes en materia agraria o forestal.
Las siguientes obras están sujetas a una Declaración Responsable:
- La instalación de tendidos eléctricos, telefónicos u otros similares y la colocación de antenas o dispositivos de comunicación de cualquier clase y la reparación de conducciones en el subsuelo, solo en suelo urbano y siempre que no afecte a dominio público.
- Las obras de modificación o reforma que afecten a la estructura o al aspecto exterior e interior de las construcciones, los edificios y las instalaciones de todas clases, cualquiera que sea su uso, que no supongan ampliación ni obra de nueva planta.
- Las obras de mera reforma que no suponga alteración structural del edificio, ni afecten a elementos catalogados o en trámite de catalogación, así como las de mantenimiento de la edificación que no requieran colocación de andamiaje en vía pública.
- La primera ocupación de las edificaciones y las instalaciones, concluida su construcción, de acuerdo con lo previsto en la legislación vigente en materia de ordenación y calidad de la edificación, así como el segundo y siguientes actos de ocupación de viviendas.
Así que ¿cuáles son las principales diferencias entre las dos alternativas en relación con proyectos de remodelación en una propiedad residencial? En resumen, construcciones de cualquier obra que impliquen la demolición de una propiedad o la extensión de la propiedad en términos de área o la construcción de pisos adicionales requiere una licencia de construcción formal. La mayoría del resto de obras que no están sujetos a estos títulos pueden ser llevados a cabo bajo una Declaración Responsable – ahora incluye obras de alteración estructural tanto como las obras de no extender la propiedad existente o añadir un piso adicional. Esto es una diferencia fundamental a las viejas leyes en la Comunidad Valenciana por el que cualquier obra que comprende las alteraciones estructurales fueron sujetos a una licencia de construcción formal y aprobación del Ayuntamiento.
La segunda diferencia fundamental entre las dos alternativas se relaciona con las aprobaciones. A partir de la solicitud de una licencia de construcción formal podría tardar hasta dos meses en recibir la primera respuesta por parte de la administracion publica, es decir, recibir la licencia de obras o aquellas aclaraciones que los tecnicos de la administracion necesites para la aprobacion de la licencia de obras, en este caso el plazo de dos meses se ve aumentado en varios meses mas. Bajo la Declaración Responsable, el promotor está autorizado para iniciar trabajos inmediatamente una vez que la documentación formal haya sido presentada oficialmente en el Ayuntamiento. Con este Procedimiento de Declaracion Responsible, son los tecnicos redactores del Proyecto y el Promotor los responsables de que las obras a ejecutar se adapten a las Leyes y Normas Estatales, Autonomicas y Municipales, de ahi que se autorice el inicio de las obras inmediatamente.
¿Qué documentación es necesaria para solicitor de una Declaración Responsable?
1 Acreditación de la identidad del promotor y del resto de los agentes de la edificación.
2 Descripción gráfica y escrita de la actuación y su ubicación física, así como proyecto suscrito por técnico competente cuando lo requiera la naturaleza de la obra, con sucinto informe emitido por el redactor que acredite el cumplimiento de la normativa exigible.
3 Documentación adicional exigida por la normativa ambiental, cuando proceda.
4 Indicación del tiempo en que se pretende iniciar la obra y medidas relacionadas con la evacuación de escombros y utilización de la vía pública.
Queda por verse cómo funciona el nuevo sistema en los próximos meses y años. Lo que no cambia es el simple asesoramiento para propietarios para prepararse adecuadamente para un proyecto de reforma, no sólo en términos de la autorización legal (ya sea bajo una licencia de construcción formal o una Declaración responsable), sino también en términos de las negociaciones con empresas de construcción. Claramente es fundamental acordar el alcance y la especificación antes del inicio de las obras y administrar los costos del proyecto, que puede ser difícil con proyectos de remodelación.
Para muchos clientes extranjeros, las obras de remodelación de su propiedad a menudo se llevan a cabo en su ausencia, lo que puede complicar considerablemente la coordinación de los trabajos, sobre todo cuando surgen problemas. Actualmente en muchos casos han escogido usar un Project Manager o Coordinador de proyecto para actuar en su nombre y ayudar con estas tareas. Para algunos esto parece ser un costo adicional e innecesario – para los demás es la forma sensata y económica de mantener el control completo del proyecto en su ausencia, especialmente si hay dificultades de lenguaje o comunicación con el constructor o el equipo de profesionales.